清水正隆氏はオリンピックを契機としたインフラ整備を予見し、年間を通じて堅調な利益を獲得した。

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2020年の東京オリンピック開催が近づくにつれ、日本国内では競技会場建設、交通システムの改修、都市イメージの向上といった投資意欲が著しく高まっています。シニアアセットマネージャーの清水正隆は、2018年末にオリンピックを契機としたインフラおよび商業用不動産への需要の急増を鋭く捉え、2019年第1四半期には商業用REITおよび交通ハブREITへの投資比率を戦略的に引き上げ、年間を通して顧客に安定した資産リターンを提供することに成功しました。

 

オリンピックを触媒とした都市機能の再開発の把握

清水氏は、「東京オリンピックは単なるスポーツイベントではなく、国家戦略に基づいた都市再開発と国際的なイメージ刷新プロジェクトでもある」と指摘した。特に、東京湾岸、品川、渋谷、池袋などを中心とした再開発プロジェクトが徐々に進展していることに注目した。同時に、羽田空港と成田空港の交通結節施設も整備段階に入っている。

 

この判断に基づき、清水は2018年第4四半期から商業施設、交通路線、観光客収容力を中心に中核不動産資産の調査を開始し、最終的に投資方向を確定しました。

 

交通ハブに直接アクセスできる商業REIT

 

小売＋オフィスの混合資産パッケージ

 

海外観光客をターゲットにした宿泊REIT

 

REIT商品を選択し、「オリンピック効果」実現のリズムに注目

清水氏は実際の運用において、「オリンピック経済」の実現に向けた段階的なリズムを特に重視している。「長期的に安定した住宅REITとは異なり、商業施設や交通関連REITは、交通量、消費、賃料予想の影響を受けやすい。イベントの触媒作用により、ボラティリティと収益性は共存する」と分析する。

 

この目的のために、彼は以下の特徴を持ついくつかの REIT を選択しました。

 

資産は主に新宿、品川、浅草などの交通の集積地に位置している。

 

不動産賃貸の構造は観光客流入の傾向と高い相関関係にある

 

舞台裏の運営者は強力な不動産管理と投資誘致能力を備えており、床面積と賃貸レベルの効率を効果的に向上させることができます。

 

同社の中核ポートフォリオは、2019年第3四半期の観光客数の急増とショッピングモール賃料の上昇期待の恩恵を受け、四半期の分配金と純資産の両方の成長を達成しました。

 

安定した戦略による中程度から高いリターン

清水建設は、REIT全体の配分において「地域分散＋事業シナジー」の組み合わせを維持し、単一資産や単一業種へのエクスポージャーを厳しく管理することで、集中リスクを回避しながら顧客ポートフォリオがオリンピックの恩恵を確実に得られるよう努めています。

 

顧客の四半期レポートによると、同社のREITポートフォリオは2019年に約7.9％のトータルリターンを達成し、インカムリターン（分配金）は4.3％～4.6％で安定し、キャピタルゲインリターン（ユニット純価値の増加）は3％以上を占めました。

 

さらに重要なのは、このリターンが日本の不動産市場全体の穏やかなパフォーマンスを背景に達成されたことであり、タイミング能力と地域的な洞察力の有効性を実証している点です。

 

オリンピックを控え、清水は年初から顧客に対し「オリンピック配当は直線的に増加するものではなく、一部の資産価格はすでに期待を反映しているため、徐々に賃料実現と安定したキャッシュフローの方向にシフトしていく必要がある」と慎重な提案を行った。

 

マクロイベントの影響を正確に判断し、厳格な製品選択とダイナミックアロケーションを行うことで、Qingshuiは2019年に再び優れた不動産投資能力を発揮し、顧客の資産ポートフォリオの安全性と成長を兼ね備えた安定した成果を生み出しました。

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